开发商不能与学校签入读协议了，遭受打击最大的是谁？

      在重庆，轰轰烈烈近20年的“名校配套+地产”模式，或正一步步走向终结。

为了保障义务教育招生入学公平公正，近日，重庆市教委、市住房和城乡建设委、市市场监督管理局联合印发了《关于贯彻落实入学资格不得与商品房销售挂钩规定的通知》（以下简称《通知》），明确指出入学资格不得与商品房销售挂钩。

政策一出，购房者一脸懵逼，各类购房群更是引发激烈讨论。学区房真的要凉凉了吗？

三部门发文，入学资格不得与楼盘销售挂钩

5月7日，重庆市教委印发了《关于规范义务教育学校招生入学工作的实施意见》。民办与公办同步同权，同时招生；公办民办只能选一所！公办可以兜底；民办超额100%摇号等。该意见一出，靠近优质公办学校的楼盘，受到追捧。

关于中小学入学资格的重磅消息不断。

此次，三部门再发文，提出严禁中小学入学资格与楼盘销售挂钩。

（文件部分截图）

实际上，2019年9月，重庆市政府就曾发文，明确提出中小学入学资格不得与楼盘销售挂钩。有知情人士表示，此次《通知》就是对去年政策的贯彻，并做出了进一步明确要求。

通知原文：房地产开发企业或其委托的房地产中介机构不得在广告宣传中使用中小学名称（含简称）、中小学形象标志或与学校有关的内容，使购房者对入学资格或义务教育配套产生误解。

房地产开发企业或其委托的房地产中介机构不得在房地产广告宣传中使用“名校”“学位房”“学区房”“学府房”“指标房”等违反义务教育公平原则，使购房者对配套学校或入学资格产生误解的广告宣传语。

解读：楼盘在宣传时，不能说是“名校”“学位房”“学区房”，不能说有指标，不能使用学校有关的内容。记者特意咨询了工商局相关人员，确实很严，连学校名字都不能提。

通知原文：房地产开发企业或其委托的房地产中介机构在销售商品房时，不得以广告宣传及其他形式明示或者暗示购买商品房可以签约入读、划片入读等形式获取中小学入学资格。

解读：在销售商品房时，不得在售房部明示或暗示入学资格。比如划片区就读，我们项目就在某某中学旁等。

通知原文：各区县教育主管部门、各义务教育学校严禁与房地产开发企业或其委托的房地产中介机构签订接受商品房买受人入读中小学的合同或合约协议。房地产开发企业或其委托的房地产中介机构在商品房销售过程中，严禁以书面或口头承诺方式与商品房买受人签订或约定中小学入读协议。

解读：这是整个文件最重要的部分，看起来重磅，但其实也算不上新政。早在2019年9月，《关于进一步规范公办中小学参与举办民办学校的通知》中，第8点提出：“各区县政府要严格落实中小学入学资格不得与楼盘销售挂钩的有关规定。公办和民办学校不得接受购房合同中与中小学入学资格挂钩的特定条款，业主子女按国家和我市相关政策入学。”

这次，则在上述基础上，进行了落地，明确提出严禁以书面或口头承诺方式签订合同或协议。

另外，通知中提到的义务教育学校，是指实施义务教育的学校，可分为公办义务教育学校、民办义务教育学校。也就是说，此次通知约束的不仅仅是大家私以为的公立学校。

总而言之，在要求入学资格不得与楼盘销售挂钩的通知中，有两点：

一是，楼盘在广告推广时，不能借学校做宣传。

二是，楼盘在销售时，不能通过书面或口头的方式承诺入读资格，更不能暗示购房者。

不再签入学资格协议，对楼盘销售影响几何？

十多年前，奥林匹克花园的教育元素在一定程度上吸引了购房者的眼球。曾经引进的挂名北大的中小学对销售起到了极大的帮助和支持作用，夸张一点来说，这个学校也是重庆向北的助推器。

近两年来火起来的中央公园，最开始的动向也是因为八中的整体搬迁，推动了这个区域城市进程。

在政策频出的当下，人们对学区房的追捧依旧。5月7日《关于规范义务教育学校招生入学工作的实施意见》政策一出，所谓的学区房、学位房突然就卖得更好了。

比如，位于大学城树人小学旁的翰粼天辰，开盘便热销，作为该区域内的改善型洋房产品，能达到如此成绩，学校必然加了分。

又如，两江巴蜀中学旁的华侨城云溪别院二期，一晚卖掉一栋楼，3天劲销售3亿。

俗话说，上有政策下有对策。也有业内人士调侃，若不是房地产开发企业（或其委托的房地产中介机构）和学校、个人签订入读协议，而是专门的代办公司来签订协议呢？是否可行，还得待时间来验证。

那么，之前开发商与学校签协议的范围还是很大的，现在有影响没得？

重庆英联达美产业机构策划总监樊强认为，现在不让签订协议，挂钩销售。对于已经签订了协议的项目，应该不会有影响，只会卖得更好。

樊强称，这次，打击最大的应该是“学位房”。一般来说划片就读的学区房不存在双方之间签订协议，但是很多新区的新建小区配建的学校，很多都是开发商代建的，这时候开发商自然和学校之间有个协议，该小区的业主自己能够就读，并且名额是每一家1名或者2名，这个就是“学位房”，开发商出的钱最终也是从房价上收回了，并且大概率赚的更多。

“对于还没有签订协议项目，后面不能签订协议，销售会有比较大影响，尤其是在公立学校不能支撑的情况下。”樊强表示，既然开发商不能签订协议享受学校的利好，未来要新建学校，开发商的积极性也会不高。要么政府自己出钱来修建，要么土地出让协议中强制要求开发商代建。

但是，开发商代建后，花大价钱引入名校的动力没有了。没有了名校，自然对后期项目销售有较大的影响。尤其是新区项目，现在重庆在售的北区的大部分项目很多都是靠着学校，吸引大量的投资客户。未来新出来的项目，如果没有这个加分项，销售压力倍增。

“虽然对销售有一定影响，但我觉得也挺好的，让开发商更专注于产品内在品质，去获得市场竞争力，而不是靠在外其他光环来加持而失了本心。”多年来身处市场前线的悦来一项目销售主管李女士告诉记者。

教育不均衡背后的学区房之殇

通知中提到，2015年以来，我市义务教育阶段学校全面实施免试划片就近入学的招生政策，义务教育就近入学工作稳妥有序开展。

但是，群众反映较为强烈的房地产开发企业或其委托的房地产中介机构涉及学区房广告宣传，以及商品房销售与中小学入学资格挂钩引发的社会矛盾和问题依然存在。对此，三部门联合起来规范商品房销售行为，维护消费者合法权益，保障义务教育招生入学公平公正。

回到上述原因，因学区房宣传和入学资格引发了社会矛盾和问题。这时候，就牵扯出学区房和学位房的问题。

比如恒大绿洲距离杨家坪中学直线距离几百米，他们的业主却不能读杨家坪中学，然而华润24城距离杨家坪中学以数公里计算，却能入读。

因此，可以看出，就近入读的“近”并不完全是以距离计算。

此外，还有意外中的意外。比如你购买的楼盘被划入某学校，但是你们楼盘同期入读学生太多了，以至于该学校无法满足这么多人就读，那么，就会有部分学生被划片到其他学校。

如今，虽然开发商不能提自己可以读哪里哪里？但是在购房者心中清楚：按照划片就近入学的招生政策，大概率下，是铁板钉钉的。

但是，不得不提醒购房者的是，那些小概率万一碰上了呢？因此，对于学区房还是不要太过于执着为好。