仲量联行：天津区域型购物中心概念正逐步形成

国际房地产行业咨询机构仲量联行日前发布研究报告认为，２０１８年第一季度，在零售地产方面，区域型购物中心概念正逐步形成。物流市场租赁活动仍然保持活跃，电商、第三方物流企业和生产制造型企业仍是主要需求来源。住宅市场销量和售价双双下降，整体暂时处于低迷状态，随着政府对非本地居民出台新租赁住房政策，有望支撑住宅租赁市场发展。

　　办公楼市场

　　“现在是租赁办公楼的最佳时机。非核心区新建办公楼项目当前租金水平较低；传统商业区的高品质办公楼仍有议价空间，”仲量联行天津董事总经理何迈可表示。

　　报告显示，来自金融和专业服务企业的需求仍然表现最为活跃，其次是信息技术企业。传统金融机构和保险公司持续在办公楼租赁成交量中占据最大份额。对租金较敏感的信息技术初创企业、商贸公司和传媒企业开始积极寻求进驻新兴区域办公楼。继金融行业和专业服务行业之后，信息技术企业也带动了天津办公楼市场的租赁需求，在２０１８年第一季度的办公楼总成交量中的比重达到１４．１％。

　　本季度，由于没有新建项目完工入市，天津办公楼市场总存量保持不变，仍为２９０万平方米。净吸纳量约为３１１００平方米。稳定的需求促使市场整体空置率环比下降１个百分点，至３５．８％。其中甲级办公楼市场空置率同比下降５．６个百分点，至４４．２％；乙级办公楼市场空置率同比下降０．３个百分点，至３１．４％。

　　租金总体微幅走低，降至９１．８元人民币／平方米／月，环比下降０．３％，同比下降１．７％。其中甲级办公楼租金降至１０３．０元人民币／平方米／月，环比下降０．２％，同比下降０．９％。租户受益的市场环境下，租户可在议价过程中争取较多优惠。

　　预计２０１８年将有九个新建办公楼项目进入市场，新增供应６１．８万平方米，天津市场将迎来近十年来的又一个供应高峰期，从而在今年年底将整体市场空置率推高至４０．９％。“在这九个新建项目中，七个项目将位于非传统板块，”仲量联行天津商业地产部总监吕蔚然指出：“那些对价格敏感但在寻求办公空间升级的租户将有更多的选择。”

　　工业物流市场

　　一季度，在各大电商巨头、第三方配套物流企业和制造业企业需求的带动下，天津工业物流市场的净吸纳量达到２０．６万平方米，环比下降１７．７％，但同比飙升四倍。主要大宗交易包括一家电商巨头在宁河区租赁了超过１３万平方米的物流空间，用于拓展在天津的业务；另外一家国内油气设备制造商在西青区租赁大约９，０００平方米的物流空间。由于武清和北辰区等成熟板块的大面积物流空间可租赁空间有限，位于天津市西南部的西青区和位于东北部的宁河区开始赢得租户青睐。

　　有三个非保税物流项目在本季度进入市场，新增物流空间１７．６万平方米，将整个非保税物流市场总存量推高至３００万平方米，同比上涨１２．６％。尽管有新增供应进入市场，但由于市场需求强劲，非保税物流市场的整体空置率同比下降９．０个百分点，至１２．９％。

　　本季度，由于非保税物流市场空置率下降，加之有多宗大型租赁成交，非保税物流市场租金水平仍维持上涨势头。一季度末，非保税物流市场的净有效租金为０．９４元人民币／平方米／天，环比上涨１．１％，同比上涨３．１％。

　　预计２０１８年底前还将有另外八个物流项目进入市场，总建筑面积将达４７．８万平方米，从而推高整个市场的空置率。仲量联行天津工业地产部总监高云鹏指出：“预计２０１８年全年市场租赁需求将保持平稳，电商、第三方物流企业及零售商将继续推动需求的增长。鉴于优质地段的闲置空间面积仍将十分有限，未来租金将仍有增长空间。”

　　零售地产

　　２０１８年第一季度，在餐饮、儿童业态和时装品牌的带动下，零售地产市场租赁需求保持强劲。净吸纳量达到１１．２万平方米，环比上涨１１６％，同比上涨２７％。休闲餐饮品牌、咖啡和茶饮品牌在天津积极扩张。新概念的餐饮品牌，如音乐自助餐厅等开设在核心商圈，吸引年轻消费者。儿童教育品牌继续在社区购物中心和核心区购物中心内开设门店。

　　“社交媒体对零售市场的影响日益加大，同时，千禧一代强劲的购买力也在支持着天津的零售租赁需求。”仲量联行天津零售地产部总监尹伟静表示。

　　区域型购物中心——鲁能城购物中心于２０１８年第一季度开业，为非核心区的零售空间新增面积１２万平方米。作为该地区的首家大型购物中心，鲁能城购物中心定位于中等收入家庭，且项目交通便利，其预租赁率高达９０％。由于租赁需求强劲，天津零售地产市场整体空置率微幅走低，降至１１．５％，环比下降０．１个百分点，同比下降３．１个百分点。

　　强劲需求的带动下，天津零售地产市场租金涨至人民币１１．７元／平方米／天，同比上涨３．１％。由于定位不明确以及缺少目标客群，少数购物中心空置率较高，其租金保持不变或增幅低于市场平均水平。相比之下，核心区和大型社区中的绝大多数零售项目则继续逐步提升其租金水平，带动整个市场平均租金的上扬。

　　展望今后，预计２０１８年将有５个新建零售项目进入市场，市场总存量将达到４４０万平方米。在这些新建项目中，只有一个项目天津陆家嘴中心预计将位在核心区，其市场定位为面向中高收入群体。其它四座新建购物中心将分别作为其所在区域的首个优质零售项目，进一步扩大天津零售市场的版图。

　　高端住宅

　　２０１８年第一季度，天津高端住宅市场表现相对沉寂。由于政府继续推行住房调控政策，加之恰逢春节假期，高端住宅的购买和新增供应速度均有所放缓。此外，多家银行提高了对首套房和二套房购房者的抵押贷款利率，也使整个市场交易趋冷。２０１８年第一季度，天津高端住宅市场的销量仅为２６８套，环比下降６６．９％，同比下降８４．７％。

　　本季度共推出６３１套新增高端住宅，环比下降５９．０％，同比下降４１．５％。梅江、新八大里和河东区成为新建项目开盘较为活跃的地区。其中，临近未来的地铁６号和１０号线的天房樾梅江项目共发售１９６套住宅，平均售价约人民币４５，８３７元／平方米。由于成交量相对较低，整个天津高端住宅市场的总库存环比上涨１９．３％。

　　本季度天津高端住宅售价环比下降５．３％，但同比上涨４．４％。预计在紧缩调控政策的影响下，整个高端住宅市场仍将保持平稳。“天津经济发展的基本面继续看好，预计居民的住宅升级需求将继续推动销量和售价微幅走高，”仲量联行天津研究部总监蔡蕾表示。

　　为了吸引更多的非本地优秀人才，天津市政府出台了针对优秀人才的租赁住房优惠政策。拥有学士及以上学历和在天津创业的年轻人可以通过租房在天津落户，从而享受到更好的社保以及与当地市民的其他“同等待遇”，预计新政策将提振租赁住宅市场的发展，长远来看也将为高端住宅的需求构成强有力的支撑。另外，包括由万科开发的泊寓和由龙湖开发的冠寓等长租公寓项目进驻天津，随着租赁市场的发展，天津将更加吸引外来年轻人才。