天津高档写字楼有望重启

1991年，天津市第一座甲级写字楼－—天津市国际大厦开始招商，这标志着天津的高档办公物业开始起步。截止到今年，天津已有十多家高档写字楼投入使用，并创出了远洋大厦、泰达大厦等在市内较有影响力的品牌。从项目分布情况来看，目前天津的高档写字楼主要集中在河西、和平两区，特别是南京路、友谊路一带，以其交通便利、商务集中的市中心黄金地段优势，荟萃了天津市大部分甲级写字楼。
纵观这十年的高档办公物业的发展历程，以97年为分水岭，天津的写字楼市场经历了一个从火爆到低迷的转折。这其中，金融危机的影响和写字楼市场增量过快以及无序化竞争，是造成近几年天津高档写字楼举步维艰的主要原因。
今年初，天津的写字楼市场开始回暖，空置率有所下降，而租金水平则开始爬升，这一降一升，都表示天津的高档办公物业开始复苏，进入存量盘整、蓄势待发的时期。
◆目前已进入新一轮发展周期的上升期
天津市国际大厦总经理朱永佳认为，今年上半年写字楼市场的回升，与国内经济大环境的好转是分不开的。房地产业发展的景气周期一般为6至7年，我国房地产业从1993年高速发展，到1997年跌入低谷，再进入1998、1999年低水平波动，已有6年的时间。随着市场机制的逐步建立，竞争环境的日益改善，我国房地产业发展运行质量不断提高。目前应该是进入新一轮发展周期的上升期，写字楼市场同样也处于这样一个上升周期。
朱先生认为，目前国内经济状况发展良好，在此基础上，天津楼市也渐入佳境。今年天津楼市一直走势平稳，一至七月份销售总量达到334万平方米，住宅投资完成67亿元，较去年同期增长10.2%，这就为商家投资高档写字楼提供了有利的操作平台。基于这个认识，如津汇广场、亚太大厦等。虽然新楼盘进入市场并不能改善目前供过于求的现状，但也从侧面反映了业界人士对写字楼市场的看好。而盘活现有存量仍是这个发展阶段的主题。从写字楼市场的供求关系来看，市场容量直接决定了这个行业的发展后劲。入关和新经济的崛起将直接刺激写字楼市场的上扬。
◆市场供求找到平衡点，存量逐渐被吸纳
沿着马场道的走势，就可以看见小白楼商业区的三座标志性建筑：凯旋门、金皇大厦和泰达大厦。凯旋门采用了古代欧洲的富丽堂皇与现代的洁净利落相结合的设计思路；泰达大厦则采用方柱切割贴于矩形主体，给人一种含而不露的气质；而金皇大厦通过弧面组合与大型柱面体相融合的设计，尤其是大厦外层的纯金镀膜，在阳光下闪闪发光，更显示出王者风范。这三幢大楼都属于天津高档写字楼之列，也都亲身经历了天津高档写字楼市场的辉煌与低迷。
据天津市戴得梁行总经理崔晶雪介绍，天津高档写字楼在一年前还处于萧条时期，租金不断下滑，而从去年十一月起，在中国即将入世的利好因素影响下，高档写字楼市场逐渐调整状态，普遍回暖。无独有偶，朱永佳也表示高档写字楼市场开始日渐活跃，来看房的客户较以往有明显增加，成交量亦有所增加。租金下调压力大大降低，市场供求似乎也找到了平衡点。业内权威人士普遍认为，WTO将带动诸如高科技、金融、制药等行业与国际接轨，原有写字楼存量将被逐渐吸纳，某些位置好、素质高的楼盘会出现供不应求的现象。
◆高档办公物业的新客户群
朱永佳先生认为，从写字楼的客户群分布来看，除了传统的金融、保险、电信、高科技等行业，新经济领域也开始显出潜在消费力，另外，中资企业的比重也在加大。虽然近几年来，国内的。com公司普遍状况不佳，但挤去网络经济的泡沫成分，在未来两年内，网络公司有可能成为支持天津高档写字楼大盘的生力军。来自今晚大厦的统计数字也似乎印证了朱先生的观点。据悉，在今晚大厦中，从事IT行业的公司占到该大厦入驻公司的25%.有数据表明，目前网络公司租赁天津市高档写字楼的比例与日俱增。
随着国内公司经济实力的增强，许多实力雄厚的企业也开始注意树立公司品牌和企业形象，办公楼便是他们展示经济实力和地位的极佳场所。另外，第三产业的繁荣，私营企业比例的增大和服务性智力密集型企业的增多，会加大对写字楼的需求，促进对中高档写字楼的消费，成为市场需求的又一重要支撑。
回顾自97年来高档办公物业市场的低迷，行业自身的问题也很严重。一些项目为提高出租率，大打价格战，还有一些写字楼的管理方提供的服务还局限在清洁、保安这初级层面上，缺少增值新业务。这些应该引起业内的高度重视。
◆价格战，市场发展初期的必然结果
谈到天津市高档写字楼的租金水平，朱永佳认为由于前几年市场的不景气，导致许多楼盘滞销，为了提高占有率，很多楼盘相继降低租金水平。一场平静却又惨烈的价格战弥漫津门高档写字楼市场。有的楼盘从开盘时的每平方米20美元降到8美元，其降幅之在达到了惊人的程度。
业内专家指出，价格战与其说是市场无序竞争的产物，倒不如说是物业面对巨大的生存压力做出的一种最自然不过的反应。从写字楼市场的发展历程来看，“价格战”是行业市场发展不规范的表现，也是一个不可或缺的阶段。但高档写字楼有其基本的成本构成，如果租金水平过低，不足以应付日常支出，服务质量势必受到影响。对于企业来说。降低一元钱的租赁费用很容易，但要想涨一元钱就困难得多了。大幅度降价虽然在短期内可以产生立竿见影的效果，增加写字楼的占有率，但从长远来说，它不利于整体市场的有序健康发展。值得庆幸的是，很多企业决策者已经认识到价格战的弊端，天津市写字楼的租金水平也开始稳定在一个比较合理的水平上。
◆服务至上与良性竞争
在谈到目前天津市高档写字楼的现状时，朱永佳与崔晶雪都不约而同地强调了服务的重要性。崔晶雪认为，作为办公物业的管理方，服务才是他们最具竞争力的产品。因为服务本身是没有止境的，所以，每接手一个写字楼，就等于是找到了一座挖不完的宝藏。朱永佳也认为，相对其它物业形式，高档写字楼需要更高质量的服务水平。这主要表现在两方面：一是服务的稳定性；二是由标准化服务过渡到个性化服务。企业要思考的是“今天、明天、后天客户需要什么？”把自己放在客户一方来考虑，为客户提供人本关怀的物质和精神载体。
在谈到市场竞争时，朱永佳认为，对于高档写字楼来讲，要想成为赢家，就要不断分析内部情况和外围经济变化，并在行动上迅速反应。
◆现存问题的警醒，新世纪的展望
　　有关资料显示，2000年，由于外资企业纷纷进驻，天津写字楼市场表现令人鼓舞，写字楼吸纳量持续上升。天津甲级写字楼平均占用率由年初的69%升至74%，空置率则由98、99年的40%-45%减至20%.在短短两年内空置率降了20个百分点，这充分证明了高档写字楼良好的市场前景。以天津市华盛广场为例，该写字楼从去年起，入驻率一直稳定在90%以上，而在99年，它的入驻率只有35%.但在另一方面，天津市的高档写字楼也存在一些不容回避的问题，这就突出表现在目前不少写字楼在电梯、停车场、员工餐厅等软硬件服务上不到位，市场供大于求，部分存量亟待消化。一些高档办公项目在市场定位和前期调查工作做得不够，投入使用后入驻率偏低，造成这个行业市场的泡沫风险，但愿这些危机不要在显现时才被人们想起。同时，新世纪高档写字楼市场消费的复杂性对写字楼产品本身也将提出更高的要求，这就要求开发商立足市场，进行产品细分，满足不同客户相应的使用需要和投资目的，以适应日趋丰富的个性化需求。如今，申奥成功了，中国即将入世，这是高档写字楼市场新一轮火爆的契机。我们衷心希望，天津的高档办公物业能走出一条健康、快速的发展之路。